サラリーマンたかしのブログ

多趣味、体育会系、理系人間の備忘録です。

不動産投資はやるべきか(会社への押しかけ営業電話からの体験記含む)

不動産投資行っていますか?
私は結局行っていません。一時期、運用について様々なことを検討していました。その中で不動産投資も検討しましたので、そこで気づいたことを簡単にまとめました。細かな数字より全体像をざくっと説明しています。細かなことを書いている記事はあっても全体像がわかり辛く、「不動産」で検索すると不動産会社よりの発言が多いので。
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【目次】

なぜ不動産投資を検討したか

きっかけは会社に電話がかかってきたからです。会社に不動産投資(マンション)の案件営業で電話がかかって来てその人に会ってみたところから検討しだしました。経験したことがある人もいると思いますが、会社にはちょいちょい営業の電話がかかってきて、多分いそうな苗字を言ってつながった人に営業をかけてきます。今回その戦法に乗っかってみました!

営業電話の人と3回も会って話を聞きました。(押しかけ営業)

最後まで疑ってはいましたが、本当に取り入るのが上手くてすごい人だなと感心させられました。

1回目

会社内で会いました。会社のフリースペースがあり、そこで昼休憩時間にあって話を聞きました。僕は初見でしたが向こうは会ったことありますよ!と言ってすれ違ったことを会ったと言ってきました。会社内には千人以上の人がいるのに話したこともない人に会ったといいはるバイタリティ。関心させられました。基本的に悪い人ではなさそうですが、営業って大変だと思いました。この日はパンフレットを貰って簡単な説明を聞いて終了。名刺はもらいましたが、このタイミングでは連絡先は教えずに次回のアポを決めて終了しました。

2回目

カフェで会いました。(仕事後20時ごろから)パンフレットや自分で調べたことの質問をしました。正直このときは全然投資をする気はなかったので軽く調べた程度でした。どちらかというと、この場で質問攻めにしてやろうと思っていました。質問は結構できたのですが、向こうの一番の目的は距離を縮めることだったと思います。よく言う台詞なのかもしれませんが「担当とお客様は長い付き合いになるので結婚みたいなものです。」といっていました。この件に関してはその通りだと思います。不動産は購入してから維持管理や会計処理なども含めてずっとフォローしてもらわなければならない投資だと思います。そして結構自分自身のことを教えてくれました。学生時代はスポーツをかなりのレベルで行っていたらしく、ネットで検索してもニュース記事などもあったりと、このエネルギッシュさがどこから来るのか分かった気がしました。元々は超大手不動産会社で働いていて、今の会社を立ち上げたそうです。顔もかっこよくてスタイルもいいし、同じ土俵で戦ったも勝てるのは理系分野の教養だけかもしれないと思ってしまいました。この日は物件を2件紹介して貰って、連絡先も交換しちゃいました。言わなくてもわかるかもしれませんが、良い物件なので早く決めないとなくなりますよ的なことは言われました。笑

3回目

2回目と同じカフェで会いました。(仕事後20時ごろから)行く前に不動産投資のこと、不動産会社のこと、紹介してもらった物件のことなどちょっと本気で調べました。色々質問しましたが、回答になっていないことなどもあり不動産投資に関わらず投資のリスクを改めて認識しました。営業の方も同じ形態で不動産投資を実施していてリスクに関しては分からないこともないと思うのですが、目を背けている感じでした。よくあるやつですね。当事者で気づいていても現実から目を背けていいと思い込むやつ。笑
結果的に断ったのですが2回目の向こうの作戦も功を奏して、すごく断りづらかったです。断りかたとしては先輩に相談したらもっといい不動産投資があると言われたといって断りました。これに関しては半分本当で、先輩がアパート経営を始めたといっていたので、ちょっと興味があって聞いていたので上手く使わせてもらいました。因みに今回の件で知識をつけた僕が先輩にアパート経営について質問したら、投資マンション購入よりリスクがありそうな気がしました。笑
ちなみに、断りそうな雰囲気を出したら何段階かボーナスステージみたいので誘惑されました。笑
多分、契約とれる気でいたと思います。僕はこういうことが多いと思います。相手をその気にさせて最後に断るやつ。話を聞くのが主目的になっているので真剣に話を聞いていると相手を誤解させてしまうんですかね。
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なぜ営業のターゲットになったのか

これはローンが組みやすい人間だからです。(聞いてはないけど間違いないと思います。笑)大手の会社ということもあり高額ローンの審査が通りやすいためです。そもそもローンの審査が通らないと投資ができないので手っ取り早く審査が通る大手企業のサラリーマンを対象にしているのだと思います。因みに持ち家と投資のローン審査は別枠です。持ち家がありローンを組んでいる場合でも投資用は別に借りれます。(住宅ローンより投資用ローンのほうが金利は高くなります)

不動産投資のメリット(投資に向いている場合)

間違いなく価値が上昇すると思う物件を見つけた場合

現在ではなかなか難しいと思いますが、数年前で今後間違いなく価値が上がる地域の物件だったら買いだと思います。基本的には下記が成立すれば利益がでます。
(売却金額ー税金(毎年+売却時))ー購入金額>¥0
シンプルです。購入時と同じ金額で売れた場合は税金等がかかってくるのでマイナスになります。なので値上がりすることが見込めない物件では厳しいです。基本的には賃貸に出すと思うのでその分もあるのですが家賃収入は変動したり維持管理費などもかかってくるので今回は含まずに話をしています。

一括で不動産購入できる資金がある人

これはまず上記の不動産価値が上昇することが前提ですが、購入時の金利がかからなくなるのでその分利益が出やすくなります。しかし投資は不動産だけではなく様々なものがありますから分散投資の一部としてはいいかもしれません。

相続税対策

これは良く聞く話ですね。不動産にして相続させた方が税金が少なくなることが多いのでよく使う手法ですね。

バカ息子に相続させる場合

これは上記の「相続税対策」とも少しかぶりますが、バカ息子に相続するときは不動産で相続させることはありです。まとまった金額を相続させてしまうと直ぐに使ってしまうかもしれませんが、不動産で相続させると毎月の家賃収入(分割収入になる)として少しずつお金を渡すことになるので、親心として安心できます。ある程度のバカ息子でも不動産を持っているステータスは知っていると思うので急に売りに出すことは少ないでしょう。

生命保険の代わりに運用する(団体信用生命保険)

これも不動産投資を考えた場合はよく聞く言葉だと思います。所有者が無くなった場合にローン残高が無くなって相続されます。不動産は様々な維持管理や運用知識が必要なので生命保険の変わりになるとは一概に言えませんが分散投資としてはありだと思います。(団体信用生命保険に加入できない不動産会社などもあるのでそこは注意が必要です。)

不動産投資のデメリット(投資に向いていない場合)

不動産価値が下がる

不動産投資の基本は物件が値上がりする、または入居者が途切れないといった好条件のものを選ぶことが大前提となります。(安いからといってしょぼい物件に手を出したらその時点で終了です)それでもこれらの好条件が様々な影響で悪化する可能性は十分あります。このリスクはどんな物件でも発生するのでこのリスクを理解して投資を行って下さい。

老朽化による価値の低下

想定以上の老朽化によりメンテナンス費用が増加する可能性があります。

空室リスク

これもどんなにいい物件でも数十年空室にならないというのはまれだと思います。最近ではサブリースなどこのリスクを回避する商品もありますが、その分利益が減ったりとバランスを考えて投資する必要があります。

金利の変動リスク

変動金利にした場合に返済額が増加する可能性があります。

直ぐに現金化できない

売却しようと思ったときに直ぐに現金化できず機会損失などが発生する可能性があります。

天災リスク

保険に入っていたとしてもトータルで考えるとマイナスになる可能が大きいです。

不動産の管理が面倒くさい人

何度も言っていますが不動産は維持管理から会計管理まで自分自身が入り込む必要があります。不動産会社の人に任せてもいいですが、よっぽど良心的な人でなければ取りこぼしが発生します。経費処理、確定申告までやるぐらいの意気込みが必要です。

おわりに

検討してみて良い経験になりました。そして営業の方のバイタリティに驚かされました。笑
不動産投資を行うにはよほどいい物件を見つけないとリスクがあります。しかも家賃収入で稼ごうとした場合に損していることに気づかないで、月々の家賃収入に満足して長期間かけて損し続けている人が多いと思います。株式に比べてローリスク、ローリターンといいますが、株式の知識がある人からしたら長期間かけた運試しみたいな感じに感じると思います。株のほうが短期間で結果がでてわかり易いと感じるはずです。長期間かけてローンを返していくことで機会損失も発生します。勘違いしないで欲しいのですが、株式のほうがハイリスク、ハイリターンは間違いありません。やはり株は「知識」がないとリスクが大きいです。投資はリスクとリターンが表裏一体なので投資全体を考えてどうやって運用していくかが重要だとおもいます。
以上、不動産投資についてでした。